En 2017 el incremento de las compraventas se estima que será del 4,3%. El mercado superará la barrera de las 500.000 compraventas gracias al papel creciente de los inversores.

Sin el recalentamiento de la burbuja de hace diez años y sin la pujanza demográfica de antaño, la vivienda ha vuelto a niveles más o menos normales, aunque aún no se puede decir que la crisis haya quedado atrás. “La tendencia de 2017 es claramente alcista, pero atenuada”, apuntan desde Servihabitat.

Entre los motores de la recuperación destacan la mayor concesión de crédito hipotecario, la mejora de la estabilidad laboral y el incremento del interés de los inversores, que ven la vivienda como valor refugio frente a otro tipo de activos.

El resto de los indicadores del sector seguirán mejorando este año de forma notable. Por ejemplo, el stock de pisos nuevos sin vender caerá hasta 315.000, la cifra más baja desde 2006, antes del estallido de la burbuja residencial. Además, la ratio de años de salario necesarios para pagar el piso se situará en seis, tres menos que en 2007. La rentabilidad bruta del alquiler (sin plusvalías) subirá a cierre de 2016 al 5,4% (es decir, un 10% contando la revalorización media a un año, como hace el Banco de España, cuya última cifra disponible se sitúa en el 8,3%, 3,9 puntos más que sin plusvalía).

Tímidamente, las grúas vuelven a instalarse en las calles, sobre todo en las zonas más consolidadas, en las que, aunque sigue habiendo algo de stock, éste no se cruza con la demanda, por necesidades y localización más que por precio.

El número de viviendas terminadas también se elevará en torno al 20%, hasta las 68.000 unidades en 2017, según Servihabitat.

En cuanto a la división territorial de la mejoría inmobiliaria, se darán tres velocidades. La primera, las zonas en las que hay una demanda alta y la oferta se encuentra en niveles técnicos. La segunda velocidad del sector residencial se da en las zonas donde la demanda tira, pero hay stock.

Sin embargo, aún existen muchas autonomías cuyo mercado residencial se recupera a una tercera velocidad, más baja, ya que en ellas el precio continúa ajustándose a la baja o se mantiene estable, debido a que la demanda potencial está mucho más contenida y/o a que disponen de volúmenes de stock todavía considerables.

La recuperación del ladrillo ha llegado también a los alquileres. Tras siete años de caídas, el año pasado el precio de las rentas creció más de un 3%, según las estadísticas de las principales plataformas inmobiliarias. Los alquileres aumentaron sobre todo en las 10 grandes ciudades. En Barcelona aumentaron por encima del 17%, pero también se encarecieron en Madrid, Málaga o Palma de Mallorca. La oferta de pisos en alquiler sigue creciendo gracias al interés que la vivienda ha vuelto a suscitar entre los inversores. Aun así, sigue siendo insuficiente, dada la fuerte demanda.

Vivir de alquiler ha dejado de ser una opción marginal. España había sido hasta el estallido de la burbuja inmobiliaria un país de propietarios. Todavía lo es, pero menos. En la época del boom el 80,6% de los ciudadanos residía en un inmueble que había comprado, según Eurostat, la oficina estadística de la UE. Hoy reside en una vivienda de propiedad el 78,8% de la población. La proporción sigue más cercana a los países del este de Europa que a Alemania o Austria, donde alquiler y propiedad conviven a la par.

Un tercio busca alquiler

La demanda también ha crecido y, según un reciente informe de Tecnocasa, un tercio de los hogares que buscan casa quieren arrendar. El alto nivel de desempleo y la bajada salarial que se produjo durante la crisis han hecho que el alquiler sea la única opción para miles de ciudadanos, lo cual supone que el volumen de viviendas para arrendar que hay en el mercado sea insuficiente. “En España la única política social de vivienda es el alquiler privado”, resume Julio Rodríguez, economista y vocal del Consejo Superior de Estadística.

En ese contexto, los alquileres han vuelto a subir. A falta de datos oficiales sobre el precio de los nuevos contratos, las principales plataformas inmobiliarias comienzan ya a recoger incrementos en el conjunto de España tras siete años de caídas que abarataron los alquileres en cerca del 25%. Sin embargo, los aumentos no son homogéneos. “Hay tres grupos de ciudades. Barcelona, que va por libre y subió muchísimo; otro con Madrid, Málaga o Bilbao, con incrementos elevados pero más razonables, y uno con localidades que siguen sin despegar”, explica Fernando Encinar, fundador de la plataforma Idealista.

Tanto los datos de este portal como los de su competidor Fotocasa arrojan un incremento de los precios de los alquileres en el conjunto de España de entre el 3% y el 3,6%. José García-Montalvo, catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra, sostiene que si bien es cierto que la oferta ha aumentado, la subida de precios de venta en algunas localizaciones, en especial Madrid y Barcelona, ha “ralentizado” la tendencia de muchos propietarios a retirar el cartel de se vende para poner el de se alquila. García-Montalvo afirma, además, que el inversor exige una rentabilidad de entre el 6% y el 7%. “Si los precios de la vivienda suben, para mantener la rentabilidad es necesario aumentar el alquiler”, dice el profesor.

Rentabilidad del 6,7%

Los inversores ahora llegan al mercado de la vivienda atraídos por unas rentabilidades anuales del alquiler del 6,76%, que en Barcelona son más bajas (6,01%) y en Madrid más elevadas (7,68%), según el informe de Tecnocasa, coordinado por el catedrático García Montalvo. Una muestra de la fuerte presencia del inversor es que el 41,6% de los compradores no necesita pedir hipoteca y compra a tocateja. “Es un inversor más sano, no tan nervioso como el que había en la época de la burbuja, que buscaba revender enseguida para obtener plusvalías”, asegura Encinar.

En general, los precios se incrementaron en las 10 principales ciudades de España. A Barcelona le siguen Málaga (entre el 7,2% y el 13,5% en el último año), Palma de Mallorca (entre el 11,5% y el 12,8%), Madrid (6,9%-7,6%) y Las Palmas (alrededor del 6,5%). Por comunidades autónomas, las estadísticas que ofrecen los portales inmobiliarios señalan que lideran las subidas Cataluña (entre el 10,7% y el 13,3%), Baleares (con incrementos que varían entre el 10,1% y el 10,3%) y Madrid (con aumentos que oscilan entre el 6,5% y el 7,6%).

(Referencia de El País, 15.02.16)