Diez razones para el optimismo inmobiliario.

1.Los precios de las casas ya suben un 5%.

«La conclusión de todas las estadísticas sobre precio de la vivienda es sencilla: las casas comenzaron a subir en 2014, la subida se está acelerando en 2015 y es generalizada, y esas tendencias se intensificarán en el futuro».

2. El precio del suelo ha comenzado a subir.

«Es el elemento más sensible a ciclo, tocó fondo en 2014 y ya crecía un 4,7% interanual a nivel nacional durante el segundo trimestre, con el suelo de las ciudades de más de 50.000 viviendo repuntes del 6,3%. Ha comenzado el ciclo alcista y la promoción es la forma de jugarlo».

3. La vivienda se ha vuelto muy asequible.

«De acuerdo con el indicador de esfuerzo de compra del Banco de España, que mide qué porcentaje de la renta disponible se emplea en pagar la vivienda, esta se encuentra a su nivel más barato de los últimos 15 años al situarse en el 32% vs. el 57% de 2008».

4. La financiación hipotecaria se acelera.

«En 2015 se mantiene un crecimiento interanual cercano al 25% pero, en cualquier caso, las cantidades absolutas de nuevo flujo de crédito aún pueden experimentar fuertes subidas los próximos años, tanto en volumen total (estamos muy lejos de los máximos de 2007) como de forma unitaria (los importes por metro cuadrado son todavía bajos)».

5. La venta de hogares se acelera.

«La aceleración de las compraventas de hogares ayuda a reducir el ‘stock’ de casas no vendidas lo que, poco a poco, reduce la oferta, tensionando al alza los precios. La recuperación es más acusada en Madrid y Barcelona».

6. El desempleo baja con fuerza.

«El mercado inmobiliario residencial está íntimamente correlacionado con el mercado laboral. La relación entre precios de las casas y desempleo es inversa, como se puede contemplar en la siguiente tabla».

7. Se reduce el inventario.

«El ‘stock’ de casas vacías en venta está ya por debajo del ‘stock’ natural (parque mínimo de viviendas disponibles en un territorio) en provincias muy significativas de la economía española. Además, en algunas en las que el saldo positivo es aún excesivo, las viviendas están construidas en zonas donde posiblemente nunca se vayan a producir ventas debido a la mala localización. Se podría esperar una demolición de ese inventario que no tiene salida, acelerando el ajuste».

8. El mercado promotor puede multiplicar por nueve.

«La venta de hogares de primera mano (lo que predominaba en el quinto mandamiento era la vivienda usada) se sitúa en mínimos históricos tras caer un 87% desde niveles de 2006, pero este año tocará suelo y se recuperará en 2016. Si la media histórica de construcción en España está en 237.000 unidades/año, actualmente ronda las 27.000. Sea cual sea el importe normalizado, la dirección es única: al alza. Más teniendo en cuenta que el 60% de las casas en España tiene más de 30 años».

9. La demografía crece, no decrece.

«Hay más población residente en España tras la crisis que durante la crisis. Nuestra sociedad ganó 600.000 habitantes de inicio de la crisis hasta 2011, perdió 400.000 hasta 2014 y ha comenzado a crecer en 2015. Luego no ha habido éxodo».

10. La confianza mejora.

«Como todo, los buenos fundamentales que se exponen en este informe no son suficiente para provocar un mercado alcista. El catalizador es la confianza. 2015 ha puesto de manifiesto cómo muchos indicadores asociados a la misma caminan en la buena dirección, caso de las ventas minoristas o el consumo de cemento».

Notas sacadas del documento, ‘Diez motivos macro para comprar promoción inmobiliaria’, de Ignacio de la Torre, el socio de Arcano. El informe completo se puede descargar desde : sector residencial sector no residencial

La vivienda se abarata menos de un 3% por primera vez desde 2008

La vivienda se abarata menos de un 3% interanual por primera vez desde 2008

La “Costa Mediterránea” sigue mostrando descensos significativos: un 5,2% respecto al año anterior.

El precio medio en España ha perdido un 41,6% de su valor desde máximos de 2007.

El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados, publicado el pasado 10 de febrero, muestra que el precio medio de la vivienda terminada (nueva y usada) se situó en enero un 2,7% por debajo del nivel de enero de 2014. Es la primera vez desde junio de 2008 que el índice general registra un descenso interanual inferior al 3%.

El dato confirma la tendencia hacia la estabilización en la que se encuentra el mercado residencial desde el segundo semestre de 2013. El 9,2% de caída que registró el precio medio de la vivienda en España durante 2013 se moderó hasta un 3% en el balance global de 2014. Desde máximos de 2007, la vivienda acumula un descenso del 41,6% en términos medios.

El índice Tinsa IMIE se nutre de las tasaciones realizadas por la compañía, líder en el mercado de valoración inmobiliaria en España. Recoge cada mes la variación interanual del valor del m² de un inmueble y su nivel respecto al año 2001 (base 1.000).

La evolución de los precios del mercado residencial en los próximos meses dependerá del cumplimiento de las expectativas de crecimiento económico y creación de empleo. Si no hay sobresaltos negativos en estas variables, Tinsa prevé un estabilización progresiva del precio medio hasta alcanzar una caída cercana al 0% a corto plazo.  Esta previsión incluye la salvedad de que, dado el fuerte carácter local del sector inmobiliario, habrá mercados que por su situación particular de exceso de stock o escasa solvencia de la demanda puedan seguir registrando descensos de precios durante este

La zona “Baleares y Canarias” fue la única que mostró en enero una evolución positiva ( 3,8%) en tasa interanual. De acuerdo con la estadística trimestral Tinsa IMIE Mercados Locales, Baleares está actuando como mercado tractor del índice de las islas, ya que Canarias va algo más retrasada en el proceso de ajuste.

En el extremo contrario, el mayor descenso interanual en enero se registró en las localidades de la “Costa Mediterránea” (-5,2%), seguidas por las “Capitales y Grandes Ciudades”, con una caída del 4,3% respecto a un año antes. Las poblaciones situadas alrededor de las grandes ciudades (“Áreas Metropolitanas”) registraron la segunda mejor evolución interanual por detrás de las islas (-1,7%). Las localidades más pequeñas, englobadas en el grupo “Resto de Municipios”, abarataron el precio medio un 2,1% en comparación con un año antes.

Ajuste superior al 48% desde máximos en la costa

En el análisis del mercado desde máximos de 2007 destaca la “Costa Mediterránea” como la zona de mayor ajuste acumulado, con un descenso de precios del 48,6%. Le siguen las “Capitales y Grandes Ciudades”, con un 45,7% de caída, y las “Áreas Metropolitanas”, con un 43,9%. Todas estas zonas se han ajustado por encima del 41,6% de la media española. En el extremo contrario, “Baleares y Canarias” destacan con el menor descenso desde máximos (-31,3%), seguidas de las localidades más pequeñas (“Resto de Municipios”), donde los precios se han reducido de media un 35,9% desde 2007.

28.02.2015

(Del Informe de TINSA)